En bref
- Le Golden Visa par investissement immobilier à Dubai permet, sous conditions, d’obtenir une résidence longue durée, souvent recherchée par les investisseurs et les profils mobiles.
- Le critère central est la détention d’un bien immobilier répondant au seuil et aux exigences documentaires demandées par les autorités compétentes à Dubai (la valeur du bien doit être au minimum de 2 000 000 AED, soit environ 450 000 euros) .
- Dubai attire aussi pour son environnement fiscal, notamment l’absence d’impôt sur le revenu des personnes physiques et un cadre corporate structuré au niveau fédéral.
- Pour un expatrié, la réussite du projet dépend autant de l’immobilier et de l’immigration que de la sécurisation de la résidence fiscale et de la conformité internationale.
Dubai s’est imposée comme une place de référence pour les entrepreneurs, les investisseurs et les familles internationales. Parmi les voies d’accès les plus demandées figure le visa par investissement immobilier, souvent désigné comme le Golden Visa Dubai. Ce dispositif s’inscrit dans une logique claire, attirer des capitaux, stabiliser les résidents de long terme et renforcer l’attractivité économique.
Pour autant, un Golden Visa n’est pas une simple formalité. Le montage doit être pensé comme un projet global, acquisition immobilière, statut de résidence, organisation patrimoniale, et surtout cohérence fiscale entre Dubai et le pays d’origine.
Golden Visa Dubai par investissement immobilier, de quoi parle-t-on
Le Golden Visa est une catégorie de résidence longue durée qui peut être accordée à certains profils, dont les investisseurs. Dans sa version immobilière, il vise l’investisseur qui détient un bien à Dubai atteignant un certain seuil de valeur et qui peut en justifier la propriété selon les standards locaux.
Sur le plan juridique, le droit de l’entrée et du séjour relève du cadre fédéral. À titre de principe, la délivrance, le renouvellement et les catégories de permis de résidence sont organisés par les autorités compétentes, conformément au Federal Decree-Law No. (29) of 2021. Son article (8) précise que l’autorité compétente délivre les permis de résidence et que les types et conditions sont déterminés par les textes d’application.
Dans la pratique, pour l’investisseur immobilier, les démarches opérationnelles s’articulent autour des services d’immigration et, à Dubai, de la documentation immobilière émise ou reconnue par les autorités locales.
Conditions principales, seuil d’investissement, propriété, financement
Seuil d’investissement immobilier
Le critère déterminant est la valeur du bien détenu. À Dubai, le visa investisseur de type Golden Visa est généralement accessible lorsque la valeur d’acquisition du bien immobilier atteint 2 000 000 AED (soit environ 450 000 euros) ou plus, au moment de l’achat. Les autorités s’attachent à la réalité économique de l’investissement et à la cohérence des pièces, titre de propriété, montant payé, et documents justificatifs.
Bien financé par emprunt et biens grevés d’une hypothèque
Un financement bancaire n’exclut pas nécessairement l’éligibilité, mais il impose des exigences documentaires supplémentaires. Les autorités peuvent notamment demander une lettre de la banque confirmant le montant effectivement payé et la situation du financement, afin d’établir que le seuil requis est bien atteint sur la partie payée.
Détention en indivision ou en quote-part
Certains dossiers sont construits sur une détention partagée. Le point d’attention est alors la valeur attribuée à la quote-part et la capacité à démontrer que la participation répond au seuil attendu. Nous déconseillons toutefois cette option et recommandons un investissement « classique » en pleine propriété individuelle.
Personnes pouvant être sponsorisées
L’intérêt du Golden Visa tient aussi à la dimension familiale. Selon les cas, l’investisseur peut sponsoriser son conjoint et ses enfants, et parfois d’autres membres de la famille, sous réserve des règles applicables et des justificatifs requis. Une stratégie familiale doit être cadrée en amont, car elle impacte l’assurance santé, la scolarité, le logement, et la stabilité des centres de vie.
Étapes pratiques, de l’achat à la résidence
Un dossier bien construit suit une séquence logique. L’objectif est de sécuriser l’acquisition, puis de constituer un dossier immigration complet, cohérent et contrôlable.
Sélection du bien et sécurisation contractuelle
Le marché de Dubai offre des biens achevés et des programmes en cours de développement. La due diligence doit être adaptée, vérification du promoteur, du régime de propriété, des échéanciers, des charges, et du cadre contractuel. Pour un investisseur étranger, la sécurité juridique repose souvent sur une relecture fine des documents et sur l’identification des risques opérationnels, notamment sur les biens en cours de construction.
Finalisation et preuves de propriété
La constitution des pièces immobilières est une étape centrale. Le dossier s’appuie typiquement sur le titre de propriété et sur des certificats ou attestations de statut du bien, émis ou validés localement. En présence d’un financement, des documents bancaires complémentaires sont généralement requis.
Dépôt du dossier, formalités locales et délivrance
La demande de Golden Visa implique des formalités classiques, dépôt de pièces, contrôles d’identité, examens médicaux selon les exigences locales, et émission des documents de résidence. Les délais varient selon la situation, la complétude du dossier et les périodes de forte demande. Le point clé est de réduire l’aléa en préparant un dossier complet dès le départ.
Fiscalité à Dubai et aux Émirats, ce qu’il faut comprendre avant de s’installer
La fiscalité est souvent la première motivation, mais elle doit être comprise correctement. Il faut distinguer la fiscalité des personnes physiques, la fiscalité des sociétés, la TVA, et les coûts liés à l’immobilier. Il faut aussi distinguer la résidence administrative, via un visa, de la résidence fiscale, qui dépend de critères factuels.
Personnes physiques, un environnement historiquement très favorable
À Dubai, l’environnement fiscal des personnes physiques est classiquement décrit comme très attractif, notamment en l’absence d’impôt sur le revenu au niveau fédéral sur les revenus du travail et du capital pour les individus. Cela ne dispense pas d’analyser les obligations éventuelles dans le pays d’origine, ni les règles de sortie fiscale, ni les conventions, lorsqu’elles existent.
Fiscalité des sociétés, corporate tax au niveau fédéral
Les Émirats ont structuré un impôt fédéral sur les bénéfices des entreprises, avec une logique de taux par tranches. Le cadre de référence est le Federal Decree-Law No. 47 of 2022 on the Taxation of Corporations and Businesses. Son article 3 prévoit un taux de 0 % sur la fraction du revenu imposable ne dépassant pas un seuil fixé par décision du Cabinet, puis 9 % au-delà.
Dans une logique d’expatriation, ce point est essentiel. Beaucoup de clients confondent résidence personnelle et activité économique. Un investisseur peut bénéficier d’un visa immobilier tout en conservant une activité ailleurs, mais dès lors qu’une activité est exercée via une structure aux Émirats, la question corporate tax devient un sujet de conformité et de pilotage.
TVA, taxation indirecte et consommation
Les Émirats appliquent une TVA fédérale. Le Federal Decree-Law No. (8) of 2017 on Value Added Tax prévoit, à son article (3), un taux standard de 5 % sur les opérations imposables, sous réserve des régimes spécifiques prévus par les textes. En pratique, la TVA concerne la consommation et certaines prestations, et doit être intégrée au budget de vie et aux coûts d’exploitation.
Retenues à la source et flux internationaux
Les investisseurs internationaux raisonnent souvent en dividendes, intérêts, redevances, ou loyers. Selon les situations, il existe des mécanismes de retenue à la source et des règles de territorialité. Aux Émirats, la question doit être analysée au regard du cadre corporate tax, des textes d’application, et des sources de revenus. Une structuration propre des flux et une documentation solide restent indispensables, notamment pour les banques et pour la conformité internationale.
Coûts liés à l’immobilier, frais et charges
L’investisseur doit anticiper les frais locaux liés à l’acquisition et à la détention. Selon les transactions, il existe des frais d’enregistrement et des frais administratifs, ainsi que des charges récurrentes de copropriété ou de service, variables selon l’immeuble et l’emplacement. Ces éléments ne sont pas des impôts au sens classique, mais ils influencent le rendement net et la stratégie patrimoniale.
Golden Visa et résidence fiscale, éviter les confusions
Un point revient dans presque tous les dossiers, avoir un visa à Dubai ne suffit pas, en soi, à prouver une expatriation fiscale. La résidence fiscale dépend de critères de fait, présence, foyer, centres d’intérêts économiques, et organisation de la vie.
Pour un contribuable qui quitte un pays à fiscalité élevée, la clé est la cohérence globale. Logement effectif à Dubai, présence réelle, organisation bancaire, contrats, assurance santé, scolarité, et localisation des décisions économiques. À l’inverse, conserver des attaches majeures dans le pays de départ augmente le risque de contestation.
Le Golden Visa immobilier est donc un outil. Il sécurise une capacité de séjour, facilite l’installation, et renforce la crédibilité d’un centre de vie à Dubai. Mais il doit être accompagné d’une stratégie de résidence fiscale, construite et documentée.
Points d’attention en pratique, conformité, banque, traçabilité
- Traçabilité des fonds : l’origine des fonds est un sujet central, tant pour les autorités que pour les banques.
- Conformité bancaire : les ouvertures de compte et la bancarisation exigent un dossier clair et cohérent, notamment pour les profils patrimoniaux.
- Qualité des justificatifs immobiliers : le titre, les certificats locaux et les preuves de paiement doivent être alignés.
- Financement : en cas d’emprunt, anticiper les documents de la banque et les exigences liées au montant payé.
- Organisation familiale : sponsorisation, assurance, scolarité, et cohérence du centre de vie.
- Renouvellement : une résidence longue durée est renouvelable, mais elle suppose de maintenir les conditions et de rester conforme aux règles applicables.
L’accompagnement global du cabinet Valmerand pour votre projet à Dubai
Valmerand accompagne des clients internationaux dans leurs projets d’expatriation et de structuration patrimoniale. À Dubai, l’enjeu est de combiner trois dimensions, l’immobilier, l’immigration et la fiscalité. Un projet réussi est un projet qui tient dans la durée, et qui résiste à une analyse de conformité, bancaire et fiscale.
Notre accompagnement couvre notamment
- Analyse d’éligibilité au Golden Visa immobilier et cadrage du calendrier.
- Structuration du projet en fonction de la situation familiale, patrimoniale et professionnelle.
- Coordination avec les intervenants locaux, agent immobilier, promoteur, banque, et prestataires administratifs.
- Revue juridique des documents clés liés à l’acquisition et aux pièces du dossier.
- Préparation du dossier immigration et contrôle qualité des justificatifs.
- Structuration fiscale internationale pour sécuriser la résidence fiscale, organiser les flux et limiter les zones de risque.
- Suivi de conformité dans le temps, mise à jour des documents, justificatifs de résidence, cohérence bancaire.
Pour en savoir plus sur notre accompagnement dédié, vous pouvez consulter notre page Dubai services d’expatriation et d’implantation à Dubai.
Questions fréquentes sur le Golden Visa immobilier à Dubai
Peut-on obtenir le Golden Visa avec un bien financé ?
C’est parfois possible, mais le dossier doit démontrer que le montant payé et les justificatifs bancaires répondent aux exigences demandées. Le point pratique est d’anticiper les documents de la banque dès le montage.
Faut-il vivre à Dubai toute l’année ?
La résidence administrative n’est pas toujours synonyme de présence permanente. En revanche, si l’objectif est une expatriation fiscale, la présence réelle et la cohérence des centres de vie deviennent des critères déterminants.
Le Golden Visa règle-t-il la question de la résidence fiscale ?
Non. Il s’agit d’un élément favorable, mais la résidence fiscale se démontre par un ensemble de faits. Un audit de situation et une stratégie documentée sont souvent indispensables.
La fiscalité à Dubai est-elle totalement nulle ?
Pour les personnes physiques, l’environnement est classiquement très favorable. Il existe toutefois une TVA fédérale, et une corporate tax au niveau fédéral pour les entreprises. La réponse dépend donc de votre situation et de la manière dont vos revenus sont générés.
S’installer à Dubai et obtenir le visa de résidence en achetant un bien immobilier
Le Golden Visa par investissement immobilier à Dubai est une voie structurante pour s’installer durablement, investir, et organiser une mobilité internationale. Mais son efficacité repose sur l’exécution. Un bien conforme, un dossier immigration propre, une bancarisation maîtrisée, et une stratégie fiscale cohérente entre Dubai et le pays d’origine.
Valmerand se positionne comme partenaire de confiance pour piloter l’ensemble du projet, de l’analyse initiale à la mise en place concrète, puis au suivi dans le temps. N’hésitez pas à consulter notre cabinet.
